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廉租房才是平抑房价的“稳压器”

2010年10月02日20:36腾讯世博我要评论(0)
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对策:廉租房不应只是“看上去很美”!

廉租房是解决老百姓住房问题的重要管道,如何才能把文字、文件上的廉租房变成现实的廉租房,让老百姓看得到、摸得着、享受得起,是各级政府必须认真研究并加以解决的问题。鉴于我国廉租房管理服务中存在的问题与不足,我国必须结合实际情况,不断完善现有的廉租房制度,建立起一套适合我国国情的廉租房管理服务体系。为此,笔者提出以下政策建议:

(一)拓宽筹资渠道,切实提供城市廉租房政策实施的资金保障。解决城市廉租房政策实施的资金问题,关键是要均衡各方利益,依靠中央资金支持,带动地方和社会投入,积极拓展筹资渠道,共同构建廉租房保障资金支持体系。一是科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题,是中央和地方政府不可推卸的共同责任,因此,城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。二是形成多元化投融资渠道。首先是引入房地产投资信托基金;其次是发行廉租房建设债券,以弥补廉租房建设资金的不足;第三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售,因而具有稳定的产权,廉租房作为政府福利项目,其收益尽管不高但具有稳定性,这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中,我们可以采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式;第四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例,用于当前的廉租房建设,这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则,也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的问题。

(二)切实采取措施,强化地方政府落实城市廉租房政策的力度。一是提高认识,明确责任。地方政府必须从构建社会主义和谐社会的大局出发,充分认识实施廉租房政策的重大意义。只有认识到位、责任明确,才能在实践中大刀阔斧地将政策落实下去;二是加强考核,强化落实。应该把廉租房建设等民生问题纳入到地方官员考核的指标体系之中,并强化问责。另外,地方政府还要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目,年初制定计划,明确部门责任。年中进行检查,加强督促指导。年末实行考核,确保政策目标的实现;三是立足实际,开拓创新。地方政府应坚持从地方实际出发,原则性与灵活性相结合,大胆探索,开拓创新,闯出一条廉租房政策有效实施的路子来。

(三)扩大社会参与,积极拓宽廉租房的房屋来源。一是没收闲置的开发用地,用于廉租房建设。炒地、捂地,已经成为许多开发商牟取暴利的惯用伎俩,各级政府及执法部门,应当采取切实有力的措施,加大开发用地的检查力度。凡是开发用地拿到手后,两年内没有开发的,政府应当予以没收。没收之地,用于廉租房建设,以增加廉租房的供应量。二是建议政府收购空置房作为廉租房。一方面老百姓买不到合适的房,另一方面,却存在大量的空置房,这就是我国目前房地产市场的现状。造成大量空置房的原因,不是供过于求,而是房价过高或开发商捂房惜售。因此,建议政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房,然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我国空置房的数量很大,这不仅不利于房地产开发商资金的回笼,而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房,既可以盘活空置住房资金,又可以节省廉租房建设成本。三是政府通过收储的方式,储存廉租房。财政部有关负责人也表示,各级政府80亿元住房公积金收益,也将全部用于廉租房保障。那么,是否也可以采取收储方式,储存廉租房呢?四是鼓励开发商建设经营廉租房。可以由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房;或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商,政府在地价等方面给予一定的优惠,从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设,增加廉租房的数量。五是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房,强制开发商参与廉租房的建设与经营。六是动员社会力量参与廉租房建设。政府应制定相应的优惠政策,如减免税收等措施,鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外,政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。

(四)完善体制机制,建立健全廉租房政策实施的各项制度。一是增加刚性机制。廉租房等社会保障性住房政策,一直缺少明确的硬性指标,更多的都是原则性规定,这使得廉租房制度缺少足够的刚性,而制度学研究告诉我们,只有刚性的规定才能真正被遵守。为此,笔者建议把财政部印发的《廉租住房保障资金管理办法》相关规定,升格到法律层面,写入《住房保障法》,使廉租住房保障资金来源得到法律刚性的保证。二是规范准入机制。首先要严把准入关。政府根据当地的收入水平和人均住房情况制定适当的准入条件,并对申请人严格进行资格审查,把好廉租对象的准入关,确保真正的低收入住房困难户享受到国家的惠民政策。其次要不是严把分配关。在廉租房的分配过程中要坚持公开、公平、公正的“阳光操作”原则。要公示经初审的申请人名单。要把经过初审的申请人的家庭收入、家庭住房状况等情况进行公示。经公示无异议或者异议不成立的,才能作为廉租住房保障对象予以登记,进行轮候。不符合规定条件的,不予登记,并由主管部门书面通知申请人,说明理由。同时要公开分配程序和过程。通过电视、广播等媒体公开分配程序,公开进行摇号分配。三是完善退出机制。建立有效的退出机制,可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面,从而在有限的资源条件下,体现最大程度和范围的社会公平。为此,每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定,条件改善的退出廉租房,只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。只有通过多方努力,建立科学的廉租房退出机制,打破廉租房租住的“终身制”,让廉租房租户在收入提高后搬离,进而把房源提供给更需要的群体,才能真正实现社会公平。四是健全奖惩机制。必须建立严格的惩戒制度并采取严厉的惩治措施,使那些骗取保障利益的行为得到应有的惩罚,让住房有困难的群众得到真正的保护。还要加大奖励力度,对那些在廉租房政策实施中表现突出的地方政府及其官员、房地产企业及其他人士进行表彰,并给予相应的物质或精神奖励;对政策实施不力的地方和部门,要进行责任追究,严格推行官员问责制。五是强化监督机制。首先是权力机关的监督。由各级人大及其常委会依照宪法及法律的规定对廉租房管理机构及其他相关职能部门进行监督。其次是行政机关的监督。由政府有关职能部门代表国家对廉租房政策运行进行监督,包括财政监督、审计监督等。最后是社会监督。如公众监督、舆论监督等。通过健全监督机制,完善监督环节,丰富监督领域,最终将廉租房政策实施的全过程置于公开、全面、系统的监督之中,从而不折不扣地将廉租房政策落到实处,真正解决堀市低收入群体的住房困难。加强对廉租房资金管理使用情况、廉租房工程建设进度、工程质量及申请人资格审核、廉租房分配情况的监督检查。对检查发现的贪污、挤占、挪用廉租房资金及以权谋私等违规违纪行为要及时严肃查处,触犯法律的移送司法机关追究相关人员的法律责任。

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